audyt nieruchomosci, prawo nieruchomosci
Audyt prawny nieruchomości, zwany często również due diligence, to nic innego jak badanie jej stanu prawnego. Doświadczeni inwestorzy korzystający z kompleksowej obsługi prawnej wiedzą, że prawidłowo przeprowadzony audyt prawny nieruchomości może ujawnić okoliczności, które wpływają na decyzję o jej nabyciu albo otwierają nowe możliwości w negocjacjach z właścicielem.
Zakres czynności podejmowanych w ramach audytu prawnego, często jest błędnie utożsamiany ze zwykłą analizą treści księgi wieczystej. Tymczasem obejmuje on znacznie szerszy zakres badania, który jest dostosowany do charakteru i stanu faktycznego audytowanej nieruchomości.
Można zaryzykować stwierdzenie, że nie ma uniwersalnej metody na sporządzenie raportu z badania stanu prawnego nieruchomości, bowiem inne aspekty podlegają badaniu przy nieruchomości rolnej, inne przy nieruchomości zabudowanej, w szczególności budynkiem wpisanym o rejestru zabytków, a na odmienne aspekty należy zwrócić uwagę tworząc audyt nieruchomości niezabudowanej i przeznaczonej pod realizację inwestycji przemysłowej.
Każdy audyt zaczyna się od analizy księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Księga wieczysta zawiera podstawowe i najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości: kto jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości, jaka jest powierzchnia gruntu, jego położenie i czy jest on zabudowany. Z księgi wieczystej wynikać mogą również roszczenia osób trzecich co do nieruchomości np. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, lub informacje o ustanowionych służebnościach. W księdze znajdziemy również wiadomości o obciążeniach w postaci hipotek.
Informacje zamieszczone w księdze wieczystej mają istotne znaczenie, ze względu na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która pozwala nam przyjąć, iż w razie jakichkolwiek niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe od osoby wskazanej w księdze wieczystej jako osoba uprawniona.
Informacja o wzmiance wyłącza działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, bowiem wskazuje, że zostały złożone wnioski o zmianę danych zawartych w księdze wieczystej lub wszczęte zostało postępowanie sądowe lub administracyjne, przedmiotem którego jest nieruchomość. Wówczas konieczna jest analiza akt księgi wieczystej, bowiem z samej wzmianki nie dowiemy się, czego wniosek lub postępowanie dotyczy.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje również informacji dotyczących m.in. powierzchni i położenia nieruchomości oraz nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, przeciwko prawu dożywocia czy przeciwko służebnościom. A więc nawet w przypadku gdyby wymienione powyżej prawa nie zostały ujęte w księdze wieczystej, to pomimo braku świadomości i wiedzy co do takiej okoliczności, inwestor nabyłby nieruchomość wraz z takimi obciążeniami.
Z powyższego wynika, że po analizie treści wpisów w księdze wieczystej należy zweryfikować – na podstawie odrębnych dokumentów przekazanych najczęściej przez właściciela nieruchomości – czy na pewno odzwierciedlają rzeczywisty stan prawny i faktyczny nieruchomości.
Należy również pamiętać, że nie wszystkie istotne dla inwestora informacje można, czy trzeba wpisać do księgi wieczystej – najczęściej nie znajdziemy tam informacji o wszystkich służebnościach, umowach najmu, umowach dzierżawy czy też umowach o zarządzanie nieruchomością, ani o toczących się postępowaniach dotyczących nieruchomości.
Jeżeli przedmiotem badania będzie nieruchomość zabudowana budynkiem – oprócz ustalenia jego stanu technicznego na podstawie odrębnego badania dokonanego przez odpowiedniego rzeczoznawcę – należy ustalić przede wszystkim czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków (bowiem wiążą się z tym dodatkowe obowiązki i ograniczenia właściciela) oraz został wybudowany zgodnie z przepisami. Po nabyciu takiego budynku, sankcje z tytułu zrealizowana go w warunkach samowoli budowlanej, użytkowania bez pozwolenia lub zgłoszenia, czy też niezgodnie z przeznaczeniem, zawsze w pierwszej kolejności obciążać będą aktualnego właściciela a nie poprzedniego inwestora. Możliwe jest nałożenie kar pieniężnych w ramach prowadzonego postępowania legalizacyjnego. W najgorszym zaś przypadku może się okazać, iż legalizacja takiego budynku nie będzie możliwa, a organ będzie obowiązany do nakazania rozbiórki, bowiem budynek został posadowiony np. wbrew ustaleniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli inwestor zamierza na nieruchomości prowadzić inwestycję budowlaną, przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości konieczne jest ustalenie, czy dla terenu, na którym nieruchomość się znajduje obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wydana została decyzja o warunkach zabudowy. W przypadku gruntów położonych za miastem znaczenie będą miały kwestie odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolniczej na cele nierolnicze.
Jeśli nieruchomość będąca przedmiotem audytu jest oddana w użytkowanie wieczyste ustalić należy, do kiedy ustanowione jest użytkowanie wieczyste, na jaki cel został oddany grunt w użytkowanie wieczyste, czy są uiszczone opłaty roczne z tytułu użytkowanie wieczystego, czy opłaty te były aktualizowane i czy były uiszczane.
Nie możemy również zapominać o kwestiach podatkowych - nabywając nieruchomość powinniśmy żądać przedstawienia zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.
Podsumowując - bez względu na to jakiej nieruchomości będzie dotyczyło badanie, każdy audyt powinien przeprowadzać rzetelną oceny stanu prawnego i faktycznego badanej nieruchomości i ujawniać wszelkie nieścisłości lub niezgodności w przedstawionej dokumentacji. Wnioski zawarte w audycie winny wskazywać na potencjalne ryzyka dla inwestora oraz przedstawiać możliwe rozwiązania, tak aby inwestor mógł na tej podstawie ocenić ryzyko biznesowe planowanych działań i świadomie podjąć decyzję o zaangażowaniu niemałych środków finansowych w zakup danej nieruchomości, przy których koszt obsługi prawnej sporządzenia audytu jest niewielki.
Post Views:
2 109
