W wyroku z dnia 8 listopada 2012 r. (sygn. I CSK 49/12) Sąd Najwyższy uznał, że postanowienia wzorca umowy zobowiązujące konsumentów do zakupu mieszkania łącznie z miejscem postojowym (udziałem w lokalu użytkowym będącym garażem), są zgodne z dobrymi obyczajami i nie stanowią klauzuli niedozwolonej. Nawet, gdy konsument nie posiada samochodu.
Stan faktyczny
Orzeczenie zostało wydane w sprawie z powództwa niezmotoryzowanej konsumentki, która była zainteresowana zakupem wyłącznie lokalu mieszkalnego. Deweloper uzależnił jednak sprzedaż mieszkania od jednoczesnego zakupu miejsca postojowego, przedkładając klientce wzorzec umowy, który zawierał postanowienie zobowiązujące ją do nabycia razem z lokalem mieszkalnym udziału w lokalu użytkowym będącym garażem. W efekcie klientka chcąc kupić mieszkanie musiała nabyć również miejsce postojowe.
Zgłoszone w pozwie żądanie obejmowało uznanie postanowienia dotyczącego sprzedaży lokalu mieszkalnego łącznie z miejscem postojowym, stosowanego przez dewelopera we wzorcu umowy, za niedozwolone i zasądzenie od dewelopera na rzecz powódki odszkodowania w kwocie 39 000 zł, tj. w wysokości odpowiadającej cenie miejsca postojowego.
Kryteria oceny wzorca umowy przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Wyjaśnić należy, że rozpoznając sprawę o uznanie postanowienia umowy za niedozwolone Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ocenia wzór umowy na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, które mają na celu ochronę interesów konsumentów w relacjach z przedsiębiorcami stosującymi standardowe wzory umów. Uznanie określonego postanowienia umownego za niedozwolone jest uzależnione od kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek:
1. postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie, a więc nie podlegało negocjacjom,
2. określone na jego podstawie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami,
3. ukształtowane we wskazany sposób prawa i obowiązki konsumenta rażąco naruszają jego interesy,
4. postanowienie nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia.
Miejsce postojowe - świadczenie główne czy akcesoryjne?
Sąd Okręgowy badając sprawę w I instancji uznał, że nie została spełniona ostatnia z wymienionych przesłanek, ponieważ zakwestionowane przez powódkę postanowienie dotyczy głównego świadczenia stron, które zostało we wzorcu sformułowane w sposób jednoznaczny. Oddalając powództwo sąd wskazał, że trudno wyobrazić sobie, aby postanowienia dotyczące lokalu oraz miejsca postojowego nie były przedmiotem indywidualnych uzgodnień, skoro określają to, co dla stron najistotniejsze, czyli zachowanie dłużnika zmierzające bezpośrednio do zaspokojenia interesu wierzyciela.
Sąd Apelacyjny nie zgadza się z Sądem Okręgowym
Na skutek apelacji powódki sąd II instancji zmienił wyrok i uznał kwestionowane postanowienie za niedozwolone. W rezultacie zakazał jego stosowania przez dewelopera we wzorcu umowy w obrocie z konsumentami.
Podstawą takiego rozstrzygnięcie stała się odmienna ocena zobowiązań umownych opisanych w umowie skutkująca uznaniem, że strony zobowiązały się de facto zawrzeć dwie oddzielne umowy przyrzeczone, przy czym głównym przedmiotem umowy był lokal mieszkalny, natomiast postanowienia dotyczące sprzedaży miejsca postojowego miały charakter akcesoryjny.
Obowiązek zapewnienia miejsc postojowych wynika z przepisów
Nie pomogły tłumaczenia dewelopera, który wskazywał, że przyczyną oferowania takiego wzorca umowy jest obowiązek wybudowania określonej ilości miejsc postojowych wynikający z decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Zgodnie z § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), zagospodarowując działkę budowlaną, deweloper zobowiązany jest urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę i sposób urządzenia tych miejsc należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Mimo przedstawionej przez dewelopera argumentacji Sąd Apelacyjny uznał, że zakwestionowane przez powódkę postanowienie umowne wzorca narzuca konsumentowi, noszącemu się z zamiarem zawarcia umowy deweloperskiej, obowiązek zawarcia także transakcji wiązanej - umowy zobowiązującej do nabycia udziału w lokalu użytkowym obejmującym miejsce postojowe. Dodatkowo Sądu uznał, że nabycie miejsca postojowego nie pozostaje w bezpośrednim związku funkcjonalnym z nabyciem lokalu mieszkalnego, a więc że postanowienie stosowane przez dewelopera odpowiada klauzuli wskazanej w art. 3853 pkt 7 k.c. i rażąco narusza interesy konsumenta oraz dobre obyczaje.
Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego
Na skutek złożonej skargi kasacyjnej Sąd Najwyższy, przyznał ostatecznie rację deweloperowi, mimo iż zgodził się z oceną Sądu Apelacyjnego dotyczącą charakteru świadczeń określonych w umowie.
Sąd Najwyższy uznał, że spośród świadczeń objętych badanym wzorcem umowy, charakter świadczenia głównego ma tylko zobowiązanie skarżącej dotyczące lokalu mieszkalnego. Wskazał jednocześnie, że zobowiązania odnoszące się do lokalu użytkowego w postaci garażu, są tylko sposobem zapewnienia przyszłym właścicielom lokali mieszkalnych miejsc garażowych, a więc mają charakter akcesoryjny.
Świadczenie akcesoryjne, ale bezpośrednio związane z umową główną
Badając relacje między prawem do lokalu mieszkalnego i prawem do korzystania z miejsca postojowego uznał, iż zachodzi pomiędzy nimi bezpośredni związek. Z tej przyczyny postanowienia wzorca, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem w lokalu stanowiącym garaż, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego, nie mogą stanowić niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w art. 3853 pkt 7 k.c. W przepisie tym chodzi bowiem tylko o takie postanowienia, które uzależniają zawarcie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie.
Nie wszystkie oczekiwania konsumenta będą spełnione
Sąd Najwyższy rozważył również interesy obu stron transakcji, a więc z jednej strony konsumenta nieposiadającego samochodu, a z drugiej dewelopera, który zobowiązany jest zapewnić określoną w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu liczbę miejsc postojowych. Podkreślił również, że z punktu widzenia rozważanych przesłanek (naruszenia dobrych obyczajów oraz rażącego naruszenia interesów konsumenta) chodzi o postanowienia godzące w poczucie sprawiedliwości lub rażące naruszenie równowagi praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta, a nie o spełnienie wszystkich jego oczekiwań.
Sąd Najwyższy odwołał się między innymi do stanowiska wyrażonego przez Naczelny Sąd Administracyjny wskazując, że w XXI wieku bowiem posiadanie miejsca do parkowania samochodu jest integralnie związane z budownictwem mieszkaniowym, tak jak posiadanie piwnicy czy dostęp do suszarni (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2005 r., I FSK 103/05).
Ostatecznie Sąd Najwyższy nie zgodził się z oceną Sądu Apelacyjnego, że deweloper minimalizuje swoje ryzyko gospodarcze kosztem konsumenta, przez co godzi w dobre obyczaje oraz że dyskryminuje osoby, które nie posiadają samochodów, bo naraża je na niepotrzebny wydatek finansowy. W efekcie uznał, że zakwestionowane postanowienie wzorca nie kształtowało praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub nie naruszało rażąco jego interesów.
Wyrok Sądu Najwyższego a przestrzeń publiczna
Analizując uzasadnienie Sądu Najwyższego można pokusić się o jeszcze jeden argument przemawiający za wydanym orzeczeniem – interes członków wspólnoty mieszkaniowej oraz mieszkańców okolicznych budynków.
Niewątpliwie możliwość zobowiązania każdego z właścicieli lokali do nabycia miejsca postojowego przyczynia się do ograniczenia problemów związanych parkowaniem w pobliżu osiedla. Zdarza się bowiem, że konsumenci – z przyczyn finansowych – rezygnują z nabycia udziału w lokalu użytkowym będącym garażem, a następnie parkują „na dziko” w miejscach do tego nieprzeznaczonych (chodnikach, trawnikach lub drogach przeciwpożarowych). Takie postępowanie może prowadzić do zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a także zagrozić bezpieczeństwu mieszkańców budynku.
Z drugiej jednak strony pozostaje mieć nadzieję, że wydane orzeczenie nie stanie się pretekstem do podnoszenia cen miejsc postojowych ponad rzeczywiste koszty budowy garażu.
Post Views:
2 407
